Por: Rafael Liberato

Muitos compradores têm dúvidas em relação ao tipo de financiamento imobiliário que devem escolher quando estão adquirindo um imóvel. Por isso, nesta publicação vamos detalhar melhor as principais opções oferecidas pelas construtoras e instituições bancárias no Brasil.

Sistemas de financiamento

Antes de falarmos das opções de pagamento, vamos explicar rapidamente como funciona o sistema de financiamento imobiliário no Brasil.

Independentemente da instituição financeira escolhida, os sistemas de financiamento no Brasil foram criados e são regidos pelo governo federal, e nenhuma instituição pode oferecer um

modelo que venda a ferir as regras do sistema.

Basicamente, o sistema de financiamento imobiliário é dividido em duas opções:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Este é o modelo mais comum e seus recursos são garantidos pelo sistema de poupança e FGTS.

As principais regras desse sistema são:

  • O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro, e nos demais Estados, o valor máximo é R$650 mil.
  • O valor máximo de concessão é de R$585 mil
  • A parcela não deve comprometer mais do que 30% da renda daquele que está
  • comprando o imóvel.
  • A compra deve ser realizada apenas por pessoa física
  • O prazo máximo para quitar a dívida é de 420 meses (35 anos)
  • As taxas de juros não podem ultrapassar de 12% ao ano

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Este é um modelo complementar ao SFH, mas se diferencia da seguinte maneira:

  • Não há limite de valor do imóvel
  • Não há limite de comprometimento da renda.
  • Pode ser adquirido por pessoa física e jurídica
  • Valor de concessão entre 80% e 90% do valor do imóvel.
  • Taxas de juros maiores e variáveis
  • O prazo máximo para quitar a dívida é o mesmo, 420 meses (35 anos)

Minha Casa Minha Vida

Esta é uma iniciativa do Governo Federal que visa beneficiar famílias de baixa renda que recebem até R$5.000 por mês. O programa está dividido em duas modalidades:

1. Famílias que ganham até R$1.600 por mês:

  • Concessão é até 95% do valor total do imóvel
  • Parte do valor do imóvel é subsidiado
  • Taxas de juros reduzidas.
  • Parcela mínima de R$25
  • Prazo máximo para quitar a dívida é de 10 anos.

2. Famílias que ganham até R$5.000 por mês:

  • Não há subsidio sobre o valor da habitação
  • Taxas de juros reduzidas.
  • Prazo máximo para quitar a dívida é de 30 anos.


Crédito Associativo

Algumas de suas características são:

  • Controlado pela Caixa Econômica Federal
  • Oferecido para prédios residenciais ainda na planta
  • A obra é financiada pelos próprios compradores em parceria com a Caixa Econômica (risco zero)
  • Permite utilização o FGTS para esta aquisição
  • O valor é pago para a CEF, que libera para a construtora por etapas
  •  Total garantia de término e entrega da obra

Agora que entendemos como funciona o sistema de financiamento, vamos conhecer as opções de pagamento, ou seja, como são calculadas as prestações, os juros e como a dívida é amortizada.

O valor de uma parcela é calculado somando basicamente dois fatores: amortização da dívida mais os juros do financiamento.

No Brasil tem se adotado basicamente três opções de quitação, O SAC (Sistema de Amortização Constante), a Tabela Price e o SACRE (Sistema de Amortização Decrescente).

Vamos entender melhor cada um deles:

SAC (Sistema de Amortização Constante)

Este sistema tem sido um dos mais adotados porque suas prestações diminuem ao longo do tempo. No sistema SAC, a taxa de amortização é sempre fixa, enquanto os juros são reduzidos

a cada parcela, fazendo com que o valor das prestações seja decrescente.

A desvantagem desse modelo é que as primeiras parcelas costumam ser maiores que as demais opções, mas são atrativas por reduzirem ao longo tempo. Na última parcela, paga-se 0% de juros, pois este já foi completamente quitado no decorrer do empréstimo.

Tabela Price

No modelo original da tabela Price, que é utilizado em várias partes do mundo, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Porém, como no Brasil existe um

índice de inflação elevado, este modelo foi adaptado fazendo com que as prestações variem de acordo com a inflação, tomando como referência a TR.

Este sistema de um modo geral acaba tendo uma soma maior no total do custo do financiamento, e as parcelas podem comprometer ainda mais a renda do comprador, por isso

tem sido pouco utilizado por aqui.

Por outro lado, as primeiras prestações são menores que no modelo SAC, então para quem está com pouco “fôlego” no início, pode ser uma opção atrativa.

SACRE (Sistema de Amortização Decrescente)

No Brasil o sistema Sacre é utilizado basicamente pela Caixa Econômica Federal, e é uma mistura dos sistemas SAC e Tabela Price.

Nesse modelo, as amortizações vão subindo de acordo com as parcelas e os juros diminuem.

Isso fazer com que as prestações aumentem até um ponto, quando começam a cair. Nesse sistema também há reajusto pela TR. O maior problema desse sistema é que as primeiras prestações são muito altas em relação aos demais modelos.

Qual a melhor instituição financeira?

Como todas as regras do sistema de financiamento imobiliário são regidas pelo governo federal, o que diferencia uma instituição da outra basicamente são as taxas de juros e o prazo para financiamento. Um bom relacionamento com o banco ajuda a conseguir melhores prestações.

Como escolher o melhor modelo?

Alguns fatores como o tempo que se pretende ficar com o imóvel, ou o orçamento disponível para pagar as parcelas são indicadores importantes na hora de escolher qual o melhor tipo de financiamento.

Converse com o gerente do seu banco, ele poderá lhe ajudar a fazer todas as simulações e entender qual a sua melhor opção. Caso esteja comprando um imóvel novo, converse com a construtora e veja se ela tem parceria com alguma instituição financeira ou oferece a opção de crédito associativo, que pode ser comparada junto com as demais opções.